Le constat
Le projet de loi de la ministre de la transition écologique, Barbara Pompili, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dit projet de loi Climat Résilience, comporte un titre entier relatif au logement. Fruit de la Convention citoyenne pour le climat, inspiré par les travaux de 150 Français tirés au sort, il crée de nouvelles obligations pour les propriétaires et copropriétaires, assorties d’un échéancier, mais aussi des outils de gestion que les professionnels appelaient de leurs vœux.
Il est temps, alors que l’Assemblée Nationale examine le texte, de mesurer ses impacts, les plus souhaitables comme les plus contraignants. Pour mieux connaître d’abord le projet de loi tel que modifié par les députés avant qu’il ne soit lu par les sénateurs, et pour imaginer les améliorations à apporter, les dirigeants des syndicats leaders au côté de représentants des pouvoirs publics, parties prenantes à l’élaboration de la future loi et à la perspective de sa mise en œuvre.
C’est le thème de la prochaine conférence du Cercle des Managers de l’Immobilier, organisée le mardi 13 avril à 17h :
- 17h-17h30: présentation des principales dispositions sur le logement par Mickaël Nogal et Roselyne Conan après la première lecture à l’Assemblée Nationale,
- 17h30-18h30: quelles améliorations souhaitables du texte? Quelles précautions d’application?
Cette conférence est organisée à l’initiative de Benjamin Darmouni, président du Cercle des Managers de l’Immobilier, François-Emmanuel Borrel et Evelyne Vivier, présidents adjoints du Cercle, et Emily Jousset, présidente du pôle Communication du Cercle.
Elle est animée par Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers et secrétaire général du Cercle.
Les intervenants
Des personnalités reconnues et libres s’expriment, incarnant la production mais aussi la décision publique.
La synthèse
Avertissement : ce webinaire s’est tenu pendant l’examen du projet de loi à l’Assemblée nationale, en l’état de la connaissance du texte à cet instant. Il a principalement porté sur les dispositions relatives au logement.
Quelle stratégie adopter pour réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 lorsque l’on sait que la filière du bâtiment en serait responsable à hauteur de 25 % ?
Pour atteindre cet objectif, et répondre aux 146 propositions de la Convention citoyenne pour le climat, le gouvernement français a déposé, devant le Parlement, le projet de loi « Climat Résilience ». Le texte de 69 articles au moment de son dépôt, dont une vingtaine en lien avec le logement, fait l’objet d’une procédure accélérée. Actuellement en examen à l’Assemblée nationale, et à la vue des nombreux amendements en discussion, il devrait compter, in fine, 200 articles. « Nous espérons une adoption définitive d’ici fin septembre-début octobre, au plus tard avant le début de l’examen des lois de finances, pour une entrée en vigueur un an après sa promulgation, donc vraisemblablement fin 2022 », annonce le rapporteur du projet pour la partie logement, Michaël Nogal, député de Haute-Garonne et vice-président de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale. Mais quelles sont les dispositions du texte qui impactent les secteurs du bâtiment et du logement ?
Le nouveau DPE : le socle des dispositions coercitives pour le parc locatif privé
Pour bien comprendre la logique des textes mis au vote, il est indispensable de rappeler, au préalable, la nouvelle réglementation du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui sera applicable dès le 1er juillet 2021 (v. les trois arrêtés parus au JO du 13 avril 2021), car comme le déclare Michaël Nogal : « le DPE est l’outil d’information qui demain devra guider toutes nos actions ».
Devenu opposable et plus lisible, il repose désormais sur une méthode unique de calcul (méthode 3CL et abandon de celle « sur facture ») pour tous les bâtiments. Il inscrit une règle de double seuil (énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre) pour attribuer au logement son étiquette (de A à G), sauf que… c’est le plus mauvais des deux seuils qui sera retenu et qui déterminera le réel classement du bien. Conséquence : beaucoup de logements risquent la qualification de « passoires thermiques » à partir du moment où leur consommation énergétique s’avèrera relever des classes F et G. Jugés indécents, ils ne pourront plus être loués (Art. 17, Loi « Energie et Climat »). « C’est un changement majeur car de là découle beaucoup de mesures que l’on va voter. On met sur le même niveau les émissions de CO2 et la consommation d’énergie. Si vous avez D et E, on retiendra E pour le logement. Le gouvernement a retenu avec le Parlement une chronologie d’interdiction de location alors que la Convention citoyenne souhaitait rendre obligatoire pour tous les propriétaires (occupants et bailleurs) la rénovation dans des délais courts. Le choix que l’on a fait avec le président de la République (qui a été clair là-dessus), le gouvernement et la majorité, c’est de dissocier l’acte de mise en location et le fait de vivre dans le logement dont on est propriétaire. Mettre en location un bien est une responsabilité et cela implique des mesures plus contraignantes », souligne le rapporteur.
De là, comme l’expose Roselyne Conan, directrice de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), le projet de loi « Climat Résilience » poursuit sa lutte contre les passoires thermiques. En effet, l’article 41 prévoirait l’interdiction d’augmenter le loyer de ces logements F et G lors du renouvellement du bail ou de sa mise en location. « L’interdiction d’augmenter les loyers énergivores serait étendue à l’ensemble du parc locatif privé (et plus que sur les zones tendues). Ce qui marque une contrainte pour les bailleurs et une mobilisation à la rénovation de ce parc locatif. Et le texte fixerait des échéances (Art. 42) : 2025 et 2028 pour l’interdiction à la location les logements classés G et F, avec une coordination avec les dispositions qui sont liées à la décence applicables au 1er janvier 2028 », précise-t-elle. A cet effet, l’organisation du service public serait repensée et un accompagnement uniformisé des propriétaires bailleurs serait mis en place (Art. 43). Un amendement relatif au rôle prépondérant des ADIL dans l’information juridique et l’accompagnement des ménages pour la rénovation énergétique a d’ailleurs reçu un vote favorable. En outre, serait introduit un régime d’autorisation tacite permettant au locataire de solliciter l’autorisation de faire les travaux de rénovation en cas de carence du bailleur.
Michaël Nogal indique « qu’il y a eu un consensus et un vote à l’unanimité sur cet article 42 avec cette trajectoire : 2025, les logements G ; 2028, les logements F ; 2034, les logements E. Au total, 4,4 millions de logements sont concernés. D’où aussi les mesures suivantes envisagées : les guichets d’information en lien avec les Maisons France Service (NDRL : les Maisons de services au public – MSP) ; l’accompagnement et l’information notamment donnée grâce aux Agences d’information sur le logement (ADIL) dans tous les départements ; et, surtout, un important changement issu des propositions de la mission Sichel (v. le Rapport pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés) : la création de la mission d’accompagnement ». Le recours à l’accompagnateur serait obligatoire à partir d’un certain seuil d’un montant de travaux (non encore fixé, sans doute 5 000 ou 10 000 euros) et permettrait d’opérer un contrôle sur l’argent mobilisé (épargne des Français, aides publiques, C2E et éventuellement issues des collectivités locales).
Sur ces mesures, les syndicats professionnels UNIS, FNAIM et UNPI communiquent à l’unisson (v. le communiqué de presse du 12 avril 2021). Concernant l’échéance de 2034, Danielle Dubrac , présidente de l’Unis, la trouve extrêmement ambitieuse. Elle rappelle que les objectifs inscrits dans les lois Dalo (droit au logement opposable) et Handicap n’ont pas été atteints : « Est-ce que l’on ne va pas être dans le même cas de figure ? Il y a 450 000 copropriétés pour 10 millions de logement (1/3 du parc immobilier résidentiel) dont deux millions sont classés en F et G. Lorsque l’on rajoute le E, cela fait 40 % du parc locatif privé. Pour rénover un classé F, il faut compter 20 000 euros et 10 000 euros pour un E. Il faut donc sortir 70 milliards de travaux pendant ce laps de temps, dès 2025 et jusqu’à 2034. En moyenne, il faut rénover 150 000 logements par an. Cela représente l’équivalent de constructions en neuf de Pinel sur trois ans. Et si l’on ne peut pas construire (car il y aussi dans le projet de loi des dispositions sur l’artificialisation des sols), comment va-t-on faire pour loger les gens demain ? ». Concernant la création du nouveau métier d’accompagnateur initiée par le rapport Sichel, dont les conditions d’obtention (ou de retrait) d’agrément et de rémunération devraient être précisées, Danielle Dubrac rassure : « On a eu des explications. L’accompagnateur ne va pas supprimer les syndics, les bureaux d’études ou les architectes : personne ne sera évincé. C’est intéressant de pouvoir disposer d’un accompagnateur qui peut faire à la fois l’audit technique, de regarder le côté ingénierie et le financier ».
Si le président de la Fédération nationale de l’immobilier, Jean-Marc Torrollion, voit d’un bon œil l’égalité de traitement prévue par le projet de loi entre les professionnels et les particuliers concernant l’obligation de faire figurer la performance énergétique dans les annonces de location, il dénonce l’absence d’une réelle étude d’impact pour les mesures des classes F, G et E : « L’inquiétude, dont nous sommes les porte-paroles, porte sur les effets de bords de ces mesures et sur la réalité de l’étude d’impact. Pourquoi ? Parce que le nouveau DPE a quand même trois caractéristiques. La première c’est qu’il est opposable ; la deuxième c’est l’effet cliquet lié à la pollution (l’émission de gaz à effet de serre). A-t-on vérifié véritablement l’effet de bords lié à cela ? A mon avis non parce que – et c’est la troisième chose qui est très importante et qui est différente – l’on ne tient plus compte de l’intensité d’utilisation (…). Et il me semble que l’étude d’impact sur l’interdiction des logements E en 2034 n’a pas été faite. Par ailleurs, en rehaussant les standards de performance mécaniquement pour les F et G (puisque l’on interdit les E quelques années plus tard), on n’a pas mesuré les impacts financiers. (…) On part un peu à l’aveugle sur des biens qui sont le patrimoine des Français ». Ce patrimoine qui, pour beaucoup, est mis en location pour faire face aux vicissitudes de la vie. Aussi, le président en appelle à centrer les efforts sur les classes F et G, en tirer les conclusions et donner un horizon plus lointain pour la classe E : « Je rappelle que, pour le DPE, les seuils associés à la nomenclature inscrite dans la loi sont fixés par décret. Cela va coulisser. Il faut retarder l’interdiction des E, l’inciter fortement. (…) Même si le vote des députés est unanime, je pense qu’ils peuvent unanimement se planter, si on n’a pas mesuré la réalité de ce que l’on est en train de voter ».
En réponse, le rapporteur renvoie aux différentes études émanant du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) tout en signifiant que « nous avons collectivement une obligation de résultat » pour répondre à l’urgence climatique (NDRL : un autre projet de loi a été déposé. Il insère dans l’article 1er de la Constitution la disposition suivante : la France « garantit la préservation de l’environnement et de la diversité biologique et lutte contre le dérèglement climatique ». Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale après de vives discussions sur la nature de l’obligation qui pèse sur l’Etat (obligation de résultat ou de moyen), le texte sera débattu au Sénat).
Du DEP individuel en passant par la case DPE collectif pour arriver au PPT
Poursuivant l’objectif de réduire les gaz à effet de serre, le projet de loi prévoit, dans son article 40, d’adapter les obligations d’audit énergétique et de DPE sur les immeubles classés F et G selon leur statut : « au 1er janvier 2024 pour les immeuble en monopropriété, au 31 décembre 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots puis au 31 décembre 2025 pour les copropriétés d’au plus 50 lots », énonce Roselyne Conan. « Il s’agirait d’introduire une obligation pour l’ensemble des immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Elle ne serait donc plus limitée aux seuls immeubles qui sont équipés d’installation de chauffage ou de refroidissement et qui sont soumis au statut de la copropriété. L’objectif est d’informer les occupants de ces immeubles et les propriétaires pour les accompagner vers la rénovation énergétique : on ne rénove que ce que l’on connait bien. (…) Il faut bien comprendre et savoir, dès en amont, ce que l’on peut mobiliser lorsque l’on s’engage dans une rénovation », conclut-elle, tout en relevant que cet audit obligatoire, fait à l’occasion des transactions immobilières, ne contraindrait pas, par la suite, à la mise en œuvre des travaux préconisés. Mais le projet de loi va encore plus loin puisqu’il imposerait un autre type d’audit aux copropriétaires : le plan pluriannuel de travaux (PPT).
En effet, l’article 44 du projet de loi introduit l’obligation d’établissement d’un PPT pour les copropriétés de plus de 15 ans comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Le plan devrait : lister les travaux nécessaires, estimer leur coût, les hiérarchiser et proposer un échéancier pour leur réalisation dans les 10 ans. « Cela porte modification des conditions de mise en œuvre du fonds de travaux. Ces dispositions auraient un calendrier d’entrée en vigueur qui s’échelonnerait entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025. (…) Il y aurait une obligation d’actualisation tous les 10 ans à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble. En outre, la commission spéciale propose de compléter le contenu du projet de PPT par une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux d’économie d’énergie permettraient d’atteindre. Les copropriétés, qui auraient réalisé un diagnostic technique global (PTG) concluant à l’absence de devoir réaliser des travaux dans les 10 années à venir, seraient dispensées du projet de PPT sur la période de validité », développe Roselyne Conan. Une fois le PPT élaboré ou révisé, il reviendrait aux copropriétaires de voter en assemblée son adoption (en tout ou partie). « Là est la limite pour respecter le droit de propriété (et éviter que soit déclarée l’inconstitutionnalité de la mesure). On peut contraindre et obliger à l’élaboration du PTT mais la réalisation des travaux doit rester soumis au vote en assemblée générale », relève Michaël Nogal.
Par ailleurs, pour l’exécution des travaux recommandés par le PPT, les copropriétaires devraient mettre en place un budget dédié dont le montant de la cotisation annuelle ne pourrait être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. « Cela va concerner l’ensemble des copropriétés, indépendamment du nombre de lots qui les compose », avertit Roselyne Conan.
Danièle Dubrac met en garde : « Le PDE collectif va générer des DPE individuels. La prise de décisions en assemblée générale est longue (maturation de deux ou trois ans avant un vote). Si le DPE collectif n’est pas bon pour un copropriétaire, il va faire réaliser son propre DPE individuel, non issu du DPE collectif, espérant qu’il soit meilleur et qu’il lui permettra quand même de louer. Est-ce que l’on ne va pas créer ainsi un marché de l’accession ? C’est-à-dire un copropriétaire occupant qui va vendre à un autre occupant sans vouloir faire les travaux ? ».
Si la présidente ne remet pas en cause le principe d’un budget de 2,5 % au titre du PPT, elle recommande la pérennisation et la sanctuarisation des financements au moment du vote par l’assemblée : « Les copropriétaires doivent penser “stratégie de conservation du patrimoine” ». Il reviendra au syndic d’expliquer que les fonds du PPT ne pourront pas être affectés à d’autres travaux. Daniel Dubrac préconise d’allonger à cinq ans les mandats de syndic pour pouvoir gérer les travaux prévus sur dix ans.
De même, la présidente de l’Unis s’inquiète des cours délais légaux pour tenir les objectifs : « On s’est engagé sur 50 000 copropriétés sur 3 ans. Croyez-moi on est dans les actes de sensibilisation, de formation ». Et Jean-Marc Torrollion de poursuivre : « la filière va-t-elle suivre d’un point de vue technique, en étant compétitive, parce que l’on crée ainsi un pic de demandes ? (…) Il faut laisser du temps à la filière de s’organiser (…), qu’elle réalise les investissements et les embauches nécessaires. Il y a un enjeu de formation (v. initiative Les Copros Vertes) et de restructuration ». Avec cette future loi, une opportunité RSE est à saisir pour tous les administrateurs de biens : le gestionnaire, initiateur de la prise de décision, deviendrait, par son accompagnement dans cette rénovation énergétique, un acteur responsable. Il permettrait d’accroitre la valeur verte du bien de son client qui, demain, pourra améliorer sa valeur vénale.
Si la filière semble vouloir s’emparer des outils mis à sa disposition et s’organiser pour orchestrer la rénovation énergétique, on peut redouter une réduction du parc locatif privé si les aides, pour accompagner les propriétaires à financer leurs travaux dans un contexte économique difficile, ne sont pas assez puissantes. Car comme le fait observer Danielle Dubrac : « Le financement c’est vraiment le nerf de la guerre».
Comment aider les propriétaires sans amputer les dépenses publiques ?
Le projet de loi repose sur le triptyque : informer, accompagner et financer. « Je doute que les aides puissent suivre puisque, rien que sur le parc locatif, le fait d’être en D, cela représente 54 milliards d’euros. Au-delà, 88 milliards d’euros », relate Jean-Marc Torrollion. Et Danièle Dubrac de confirmer : « Il faut que nous ayons recours à une loi de programmation pour figer, sanctuariser les aides publiques.MaPrimeRénov s’arrête en 2023. Dans le budget voté, il y a le F et le G mais pas le E ». Aussi, comme les aides publiques, telles que MaPrimeRénov’ ou les aides accordées par les collectivités locales (recensées par l’ANIL), ne pourront pas être distribuées à tous les Français, les syndicats professionnels proposent des mesures fiscales.
La première consisterait à étendre le dispositif Denormandie dans l’ancien sur tout le territoire dans le cadre d’une vente en l’état futur de rénovation d’un bien mis précédemment en location. « Cette proposition pourrait être limitée, si besoin, dans le temps pour ne pas engager les finances publiques au-delà du nécessaire. Il faudrait lancer une expérimentation sur les G d’ici 2025, la prolonger sur les F si elle répond au besoin. On crée un flux de travaux intéressant et l’Etat s’y retrouverait », développe Jean-Marc Torrollion.
Pour accélérer le processus décisionnel de rénovation au sein des copropriétés, la seconde envisage de doubler le plafond du déficit imputable sur le revenu global. « Si cette mesure fiscale est prise lors de la loi de finances d’ici la fin de l’année, elle aurait un impact sur les finances publiques mais sur la durée l’effet serait neutre », explique le président de la FNAIM.
Favorable à ces propositions sur le principe, Michaël Nogal reste réaliste quant à l’utilisation des finances publiques très centrées à ce jour sur les aides mises en place pour faire face à la crise économique liée à la Covid-19. Toutefois, un amendement voté prévoit de figer les aides publiques sur cinq ans et une proposition vient d’être intégrée au projet de loi : « le prêt avance mutation (nom provisoire) garanti par l’Etat qui devrait s’adresser aux ménages les plus modestes, aux ménages séniors qui ont des difficultés à se solvabiliser et à emprunter pour faire des travaux de rénovation. Le remboursement du prêt se ferait sur la vente. La loi de finances doit être l’occasion pour créer de nouveaux outils fiscaux qui n’existent pas, pour coller aux objectifs de coercition inscrite dans la loi », précise-t-il.
Ainsi, demain, le professionnel immobilier disposerait d’un ensemble de données technico-sanitaires propre au bien à vendre ou louer : un DPE, un DPE collectif et un PPT associé à une épargne sécurisée. S’il doit se saisir de tous ces outils pour assurer sa mission, il risque toutefois de rencontrer certains obstacles pour mettre en lumière toutes les valeurs du bien. En effet, il faut savoir que le projet de loi prévoit la faculté pour les maires d’interdire sur leur territoire les publicités et les enseignes lumineuses situées à l’intérieur des vitrines des agences (Art. 7). De même, il envisage une expérimentation de trois ans dans les collectivités volontaires en vue d’interdire la distribution dans les boîtes aux lettres de publicités papier (Art. 9). Appelée « Oui Pub », cette expérimentation complète le dispositif « Stop pub ». On l’aura bien compris, la filière immobilière doit relever un enjeu de taille d’ici 2034 et elle ne semble pas prête à crier « Yes we can » sans réserve.
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