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Les enjeux
Éclairé par les instances européennes sur la cherté du prix de la transaction immobilière intermédiée dans notre pays, le gouvernement français, représenté par son ministère de l’économie, a confié à l’Autorité de la concurrence la mission d’enquêter sur le fonctionnement du marché et de ses acteurs professionnels. Le rapport sera rendu dans les prochaines semaines. Le lien est suggéré entre le niveau élevé de règlementation de l’activité de transaction en France et le montant des honoraires demandés aux ménages, qu’ils soient mis d’ailleurs à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
Sans qu’aucune intention ne soit à ce stade révélée par les pouvoirs publics, on mesure qu’il est possible, si le lien de causalité entre hyper règlementation et prix est établi, que la transaction soit dérégulée. En clair, le modèle de la loi Hoguet serait remis en question, fondé sur l’intégration des deux grandes activités de service, la transaction, vente et location, et la gestion.
Quel avenir faut-il préférer ? La libéralisation est-elle vraiment porteuse de bénéfices pour le consommateur ? Que deviendrait la valeur ajoutée ? Faut-il au contraire aller au bout du modèle français et le renforcer ?
On attend en particulier deux décrets de la loi ALUR sur la discipline et l’aptitude à l’entrée, qui ne font pas l’unanimité dans la communauté professionnelle.
Des voies fortes de l’immobilier et un juriste de référence spécialiste de la loi du 2 janvier 1970 répondent.
Les intervenants
Le débat est animé par Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, secrétaire général du Cercle. Avec :
- Michel Le Bras, président de Propriétés privées
- Jean-Marie Moyse, avocat, auteur de l’ouvrage L’agent immobilier
- Benjamin Salah, président directeur général de Human Immobilier
La synthèse
« Il y a plein de jolis principes dans la loi Hoguet, et dans les lois qui sont venues l’amender. Toutefois, pour moi, cet encadrement est un échec ! », déclare Benjamin Salah, président directeur général de Human Immobilier. Des propos qui semblent, à première vue, faire écho à la lettre de mission que vient de confier le ministre de l’Économie à l’Autorité de la concurrence sur la nécessité (ou non) de réviser ce texte qui fêtera, le 2 janvier 2023, ses 53 années de règne sur le marché de l’immobilier français. Mais avant d’exposer les changements qui pourraient être opérés, un rappel des objectifs poursuivis par le législateur d’après-guerre s’impose.
La loi Hoguet : une loi de police au service du consommateur
À l’origine de cette législation : des scandales, conséquences des abus de certains professionnels de l’immobilier. Comme l’évoque Jean-Marie Moyse, avocat et auteur de l’ouvrage L’agent immobilier, une ordonnance du 16 décembre 1958 (n°58-1229) portant réglementation des agences de transactions immobilières est venu, tout d’abord, interdire la perception d’avance ou provision avant la conclusion d’une opération. Intervint, ensuite, sur l’initiative de la Fédération nationale des agents immobiliers, la création des caisses de garantie locales, puis un durcissement de la règlementation avec la loi du 21 juin 1960 (n°60-580) conditionnant le versement des honoraires à la conclusion de la transaction constatée par un acte écrit, et complétant les dispositions relatives à l’abus de confiance. L’obligation de conclure un mandat écrit s’imposa quelques années après. Enfin, la loi du 2 janvier 1970 (n°70-9) et le décret du 20 juillet 1972 (n°72-678) modifiés imposèrent à tout agent immobilier de justifier d’un niveau de compétences (trois années d’études juridiques ou économiques), de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et d’être titulaire d’une carte professionnelle. « Tout cela pour apporter de la sécurité au client. Lorsqu’il s’adresse à un professionnel, le client sait qu’il ne courra pas le risque de verser des fonds sans que l’opération ait aboutie et, surtout, que les fautes commises par l’agent immobilier ou l’administrateur de biens seront couvertes par une assurance. Vous avez ainsi, aujourd’hui, un encadrement complet. (…) Il me paraîtrait très difficile de revenir sur les garanties qui ont été données au client. Cela donnerait une image catastrophique à la profession car vous risqueriez de voir arriver sur le marché des gens sans compétence, n’offrant aucune garantie en ce qui concerne leur responsabilité ou le maniement des fonds. (…) Ces exigences élèvent la profession et ne la gênent pas. Elles la subliment », conclut Jean-Marie Moyse. Alors pourquoi, en cette période de dérèglement économique, vouloir remettre en cause un modèle si vertueux, un modèle qui a permis la conclusion de plus de 1 200 000 transactions en 2021 ?
Les honoraires : le point de discorde
Est pointé du doigt le fait que l’activité de transaction en France offrirait aux professionnels un niveau d’honoraires plus élevés que ceux pratiqués dans les pays de l’Union européenne. Pour Benjamin Salah, il est important de mettre en regard ce niveau de prix avec le niveau de service rendu au client : « c’est peut-être l’un des seuls métiers où vous pouvez travailler 20 à 50 heures, engager des frais (diagnostics, photographies professionnelles, etc.) dans l’intérêt de vos clients (…) pour, à la fin, encaisser potentiellement… zéro. (…) Afin de contourner cette difficulté, quand vous réussissez à conclure une transaction, vous avez un jeu de compensation qui s’opère et qui est tout à fait naturel. (…) Si vous appliquer des horaires à 2 %, vous ne tenez pas, vous mourez. (…) C’est pourquoi, je plaide en faveur du remboursement des frais engagés en cas de non-réalisation de la transaction, dans des conditions à définir. Cela permettra d’éviter ce jeu de compensation et de ne pas faire payer aux clients dont l’opération a abouti des frais qui ont été engagés et qui auraient dû être supportés par d’autres ».
Pour Michel Le Bras, président de Propriétés privées, cette requête n’est pas entendable. Très attaché à la loi Hoguet, à la protection et à l’intérêt du consommateur qu’elle garantit, il lui semble indispensable que le professionnel de l’immobilier soit payé à la réussite : « Pour moi, c’est fondamental. (…) Au cours des réunions de la maison des mandataires, on réaffirme tous notre intérêt pour la loi Hoguet du fait de la protection du consommateur. À cet effet, on est pour le renforcement de l’obligation de la formation initiale, pour le renforcement des contrôles. L’intérêt c’est que le consommateur ait confiance. Pour qu’il ait confiance, il faut délivrer un service et, une fois délivré, on peut être payé. C’est cela qui nous protège. (…) À partir du moment où on le supprime, on se dirige vers une précarisation de notre profession. (…) On la décrédibiliserait totalement ». En ce qui concerne le montant des honoraires des mandataires, il précise que, selon les études menées par les réseaux de mandataires, ils seraient légèrement plus bas que la moyenne des agences (environ 1%) : « je crois qu’on est en train d’arriver vers une convergence dans tous les cas, ce qui est un peu normal puisque c’est ce qu’est prêt à payer le client finalement ».
La compétence des négociateurs : quel niveau d’aptitude minimale à l’entrée ?
Sans remettre en cause le principe de la formation continue, il est envisagé d’imposer une formation d’entrée dans la profession à toute personne désireuse d’évoluer dans le métier de la négociation immobilière. Différents responsables des fédérations auraient suggéré une formation d’une durée d’une semaine. Pour Benjamin Salah, ce délai, tout comme l’offre de formation actuellement proposée, sont : « une farce ! (…) L’intention, au départ, est bonne mais cela n’a aucun sens c’est comme si on m’expliquait demain que l’on va former des médecins en e-learning. Si l’on souhaite mettre en place des critères de compétence, il faut définir de vrais cursus de formation qui se déroulent à l’école, dans des organismes pédagogiques qui tiennent la route, et non à la maison devant sa télévision. Il faut faire les choses sérieusement et ne pas bricoler une loi parce que, effectivement, les mandataires sont apparus, ce qui a posé des problèmes. (…) Faisons de ce métier une vraie profession ».
À la tête d’un réseau de mandataires, Michel Le Bras précise que ses pairs souhaiteraient qu’il y ait aux alentours de 50 heures minimum et, qu’au titre de son propre réseau, il a inscrit un cursus de formation pour ses négociateurs d’une durée de six mois. Ainsi, ce sont plus de 9 0000 heures de formation qui ont été dispensées pour 17 614 de ses collaborateurs cette année. « Nous sommes organisés pour former partout en France en présentiel, en e-learning ou en studio, avec le soutien d’un institut de formation certifié. (…) Cela ne garantit pas du tout qu’à la fin le négociateur soit bon parce qu’après, il y a la volonté de travailler, le fait de s’impliquer dans ce travail et bien d’autres critères qui entrent en jeu, notamment commerciaux, qui sont aussi à prendre en compte pour la réussite », relève-t-il.
Indépendance et respect de la norme : quel contrôle opérer ?
Pour Benjamin Salah, mettre en place des règles est une bonne chose mais à la condition qu’elles soient appliquées. « Tous les jours je pourrais dénoncer à la répression des fraudes des manquements de mes confrères. (…) Les mandataires sont de plus en plus nombreux et ils sont incontrôlables. (…) Un autre point me paraît fondamental : celui du barème maximum des honoraires. Finalement, vous faites ce que vous voulez (…) Quel est l’intérêt de demander aux agents immobiliers d’avoir un barème d’honoraires, de l’afficher en vitrine ? (…) La réalité du terrain est qu’on se retrouve dans des situations hallucinantes où le confrère baisse sa commission pour récupérer l’affaire ».
En réponse à ces doléances, Jean-Marie Moyse souligne, qu’en 1969, il avait été évoqué la possibilité de créer un ordre professionnel : « Je comprends parfaitement Benjamin Salah, son irritation en ce qui concerne l’application d’une loi infiniment complexe mais accepterait-il les contraintes qui sont celles d’un ordre professionnel en ce qui concerne l’exercice de la profession ? Nous sommes en présence d’une réglementation multiforme très difficile à appliquer, très difficile à contrôler. On voit des agents de la DGCCRF qui ne sont pas formés et qui ne comprennent rien en dehors des problèmes formels comme l’affichage des tarifs. Mais il y a bien d’autres problèmes derrière qui sont sérieux. Ainsi, l’intervention de ces électrons libres que sont les agents commerciaux, (…) qui je le rappelle (article 4 de la loi article 9 du décret) n’ont, comme pouvoir, que celui de recueillir des mandats pour le compte du titulaire de la carte professionnelle : ils ne peuvent pas donner de consultation juridique, ni recevoir de fonds, ni établir d’avant-contrat [NDLR : ils ne dépendent pas du Conseil national de la transaction immobilière]. Mais, dans la réalité, ils travaillent comme des agents immobiliers, sur leur terrain, avec l’aide de notaires qui établissent les avant-contrats ; ils reçoivent les fonds et ils conseillent les clients sur le plan juridique : c’est incontestable, et j’en veux pour preuve qu‘un agent commercial (…) vient d’être condamné à garantir le titulaire de la carte professionnelle pour les fautes qu’il a commises au niveau de l’exécution de sa mission de mandataire ! Comment a-t-il pu intervenir sur des transactions alors que la loi d’ordre public ne le lui permet pas ? Quand on en arrive là, on se demande dans quelle mesure un agent commercial a la possibilité de travailler d’une manière indépendante alors que ses droits sont considérablement réduits. (…) Ainsi, je pose la question à Monsieur Le Bras : comment surveillez-vous vos agents commerciaux quand vous en avez des centaines qui travaillent sur le terrain ? »
Et Michel Le Bras de rétorquer : « (…) On n’est plus en 1970, on a des moyens numériques de contrôler ce que font nos négociateurs. (…) L’indépendance est un nouveau modèle de relation travail, (…) c’est comme cela que la société fonctionne en 2022. (…) Nous ne faisons rien d’illégal. (…) Notre modèle progresse tous les ans (les réseaux de mandataires ont gagné 3 à 4 % de part de marché par an) parce que les clients s’y retrouvent. Je suis pour que l’on conserve la loi Hoguet, non pour une forme de protectionnisme de mon réseau, mais tout simplement pour protéger le consommateur. (…) Notre profession, de façon générale la transaction immobilière, est vérolée par des actions de personnes qui essaient de percevoir des fonds en dehors du cadre légal. Mais nous, nous faisons la chasse à cela. (…) Le contrôle que l’on opère à tous les niveaux est, à mon avis, bien largement supérieur à ce que beaucoup de gens de la profession peuvent faire ! »
Pour Benjamin Salah, les arguments de Michel Le Bras manquent de fond : « le seul argument qui ressort c’est : “regarder cela marche, on fait de l’argent, on prend des parts de marché” (…) ; c’est la logique économique : voilà on arrive à vendre donc c’est que, quelque part, on avait une place. (…) Mon sujet n’est pas d’opposer les modèles. (…) L’important c’est la formation, la compétence et le service que l’on délivre. Et il y a un équilibre, un encadrement légal qui doit permette à tous les intervenants d’être soumis aux mêmes règles (…), et qui nous permettent de sécuriser le client. Là on voit bien qu’il y a un problème manifeste. Je serais Monsieur Le Bras, je dirais la même chose : “ il ne faut surtout rien changer puisqu’il y a un encadrement légal”. Mais il est royalement inefficace ! (…) Donc s’il faut se contraindre à un ordre demain, je dis oui ».
Force est de constater que le statut d’indépendant séduit. Alors faut-il aller plus loin dans la règlementation ? Pour Jean-Marie Moyse, cela impliquera d’exiger un même niveau de compétences pour ces négociateurs et de les mettre sur un même pied d’égalité qu’un salarié, ce qui devrait accroître les difficultés en matière de recrutement : « je ne suis pas contre le statut de travailleur indépendant. Je dirais que c’est un statut qui est parfaitement justifié en fonction des désirs de chacun. Mais je suis très attaché à la compétence et au contrôle parce qu’un collaborateur n’est pas le titulaire de la carte professionnelle, (…) il doit faire l’objet d’une surveillance, ce qui est difficile pour ceux qui n’ont pas le statut de salarié du fait de l’absence de lien de subordination. (…) Il faut que les exigences de compétences soient très élevées, peut-être même plus élevées que pour un salarié, parce que le contrôle est beaucoup plus large et c’est à ce niveau qu’il faudra peut-être réfléchir à ce qu’un cursus de formation pour les indépendants soit mis sur pied de manière à s’assurer des connaissances parce que l’on ne peut pas négocier en matière immobilière sans avoir des connaissances excessivement vastes ».
Ainsi, les professionnels de la transaction semblent être attachés à la loi Hoguet et, même si certaines différences d’appréciations demeurent, ils convergent : la demande d’encadrement semble prendre le pas sur celle d’un modèle plus libéral. Qu’en serait-il du côté des pouvoirs publics ?
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