La synthèse
« Lutter n’est pas la bonne solution. Il vaut mieux être un observateur de ce qui fonctionne et, à un moment donné, si un client me dit (…) qu’il veut faire du “Airbnb”, ma solution est soit de l’accompagner, soit de le laisser partir », énonce Lydie Rodriguez, présidente du groupe Elyade. Et Arnaud Hacquart, président fondateur d’Imodirect de compléter : « Tout ce qui complexifie notre marché est une source d’opportunité ». Pour contre-carrer la crise qui touche le marché, l’une des solutions pour tout gestionnaire d’un parc locatif immobilier est peut-être de revenir aux principes fondamentaux du CRM (Customer Relationshp Management ou gestion de la relation client) : écouter ses clients et prospects, être attentifs à leurs envies, les conseiller et apporter des solutions à leurs préoccupations majeures, savoir adapter (et si besoin développer) ses services et ses outils pour satisfaire leurs besoins et pouvoir, ainsi, les fidéliser.
Protéger contre le risque des impayés
« En Île-de-France, (…) on est passé de 5 % à presque 20 % d’impayés. (…) La facture énergétique des immeubles a explosé. (…) On assure la régularisation des charges locatives : le bailleur payant des charges, il nous appartient d’aller les récupérer auprès des locataires. (…) Il est vrai, en revanche, que la demande exprimée est de plus en plus forte, notre choix de candidats à la location de plus en plus large et qu’ il est assez facile de trouver des locataires de qualité. (…) Les propriétaires ont devant eux un panel de locataires : (…) les gens se battent à Paris pour louer des biens », expose Patrick Desserteau, président du cabinet Montfort et Bon, gérant de la revue Administrer, trésorier de l’Unis. En outre, ce dernier précise que pour limiter la sinistralité des bailleurs, son cabinet leur propose de souscrire une garantie des loyers impayés (GLI) : « La situation du propriétaire bailleur est sécurisée. La garantie lui coûte un peu mais il a la possibilité de la défiscaliser ». Des arguments qui ont su convaincre presque 60 % de ses clients.
En Occitanie, la sécurité est aussi le mot d’ordre : « 100 % de nos clients souscrivent des garanties. Des garanties de perte de revenus, contre les impayés de loyers et même contre les impayés de charges de copropriété. Nous avons un taux de recouvrement des loyers impayés de 99,17 %, (…) le 0,83, correspondant aux sinistres », rapporte Lydie Rodriguez. Cette dernière remarque aussi que le bouclier tarifaire énergétique n’a pas produit tous les effets attendus. « Dans certains immeubles, l’augmentation des charges est bien réelle et, fort heureusement, nos clients sont protégés aussi sur ce plan. Finalement, on les protège contre eux, contre la possible défaillance du syndicat des copropriétaires ».
Autre piste pour sécuriser le paiement des loyers et charges locatives et rassurer les bailleurs : favoriser les locataires qui ont recours à la garantie VISALE (Visa pour le logement et l’emploi), la caution étant accordée par Action Logement.
Préserver le rendement des investisseurs
Augmentation de la taxe foncière (+ 52 % sur Paris), obligation de rénover énergétiquement les biens, étendue de l’encadrement des loyers, fin programmée du Pinel… les « pilules » législatives passent mal du côté des propriétaires bailleurs qui voient leur rendement subir un régime drastique. Spécialisée dans l’immobilier neuf, la présidente du groupe Elyade observe que les bailleurs reportent leur investissement : « Il n’y a pas de désintérêt pour l’immobilier mais il y a du report, c’est-à-dire que, quand le brouillard va se lever, les investisseurs seront de retour et un brouillard qui se lève, ça veut dire que l’on a beaucoup plus de visibilité. (….) Toutefois il y a une tendance à vouloir amener les investissements vers les institutionnels au lieu de les laisser aux bailleurs privés. Mais, pour moi, la problématique, ça sera la même. Un institutionnel va parler de rendement, de marge brute, de marge nette ; le bailleur privé va parler de rendement et de rentabilité de son produit. À l’arrivée, ce sont deux mondes qui vont se rencontrer. Le plafonnement des loyers est une vraie problématique que l’on soit un investisseur institutionnel ou privé. À Montpellier, le plafonnement des loyers a imposé une baisse de loyer de plus de 150 euros à la relocation. Cela veut dire qu’en face nous avons un bailleur qui perd du pouvoir d’achat à hauteur de 150 euros. (…) En outre, le plafonnement de loyer dans des villes dynamiques ramène le loyer en dessous du plafond Pinel ». Lydie Rodriguez relève que la mise aux normes des biens sur le plan énergétique s’inscrit, pour les investisseurs, dans une logique de patrimoine et non de rénovation : « En effectuant des travaux dans un logement, le bailleur cherche un rendement, quand bien même il va créer un déficit foncier après. L’ensemble de ces contraintes législatives et règlementaires est un empêcheur d’investir et de construire les logements dont on a besoin pour loger les Français. (…) Si les bailleurs privés ne peuvent plus aller sur ce marché par peur de ces contraintes qui s’additionnent, il ne faut pas un seul instant imaginer qu’elles satisfassent les institutionnels. (…) Il ne faut pas opposer les modèles, il faut qu’ils s’unissent pour apporter des solutions de logement dont on a tous besoin ».
Accompagner la rénovation énergétique
Comme le rappelle Patrick Desserteau : « La transition énergétique n’est pas une option mais une obligation. (…) La difficulté est que, la plupart du temps, les propriétaires pensent que tout peut passer par la copropriété ». Aussi l’administrateur de bien a-t-il formé ses collaborateurs pour qu’ils puissent orienter les propriétaires bailleurs sur la nature des travaux à envisager pour que les biens acquièrent une valeur verte et puissent rester sur le marché locatif : « On a travaillé avec des entreprises qualifiées qui nous ont aidés et accompagnés pour parvenir à améliorer la note des appartements destinés à la location ». L’administrateur de biens expose qu’il mise sur les travaux intérieurs : « On travaille sur l’aération des logements. La circulation des flux compte beaucoup pour la note énergétique. (…) Mais le système de notation des DPE doit être revu (…) car on a constaté que, quelle que soit l’importance des travaux réalisés dans des petites surfaces à Paris, on a du mal à sortir de la lettre G, quand bien même les appartements ont été refaits à neuf ».
Pour Arnaud Hacquart, la rénovation énergétique constitue une opportunité énorme pour le secteur puisqu’elle devrait durer 10-20 ans. Le président fondateur d’Imodirect va lancer prochainement une offre essentiellement tournée vers les bailleurs en autogestion : « Cette clientèle est un océan de croissance pour la profession (NDLR : les 2/3 des 7 600 000 logements locatifs en France sont autogérés). Elle est devant un mur qui va se transformer en Everest car la rénovation énergétique est un parcours du combattant. Il faut aller chercher les aides, choisir les entreprises RGE, etc. ou alors… tomber dans l’illégalité. Mais je fais confiance aux locataires pour faire valoir leurs droits. (…) Et entre les différents contrôles opérés sur les sites d’annonces immobilières et par les mairies, à moins de fournir un faux DPE, cela va être compliqué de faire entrer un bien sur le marché gris (…). Nous devons convaincre ces bailleurs de nous faire confiance et leur apporter des solutions simples pour rénover leur logement ».
Et pour proposer aux bailleurs des offres simples, efficaces et au prix du marché, une des solutions pour les administrateurs de bien, est de nouer de bons partenariats. « La difficulté pour nos clients est d’identifier les bons artisans, c’est-à-dire ceux qui vont être constants dans la qualité de service », décrit Avidan Koubi, cofondateur de Monga, une plateforme d’assistance à la gestion technique (dépannage, maintenance, gros œuvre) d’actifs. L’entreprise travaille avec un peu plus de 900 structures sous contrat-cadre, ce qui lui permet de garantir des prestations à tarifs négociés de l’ordre de 10 et 15 % inférieurs au marché. « Avec le groupe Duval, qui est l’un de nos partenaires de référence, nous avons créé “Blue”, le premier agrégateur serviciel dédié à la rénovation énergétique (audit énergétique, subventions, monitoring post-travaux). (…) On maximise le niveau de subvention tout en optimisant les coûts pour faire en sorte que le reste à charge pour la copropriété, ou en privatif, soit le plus faible possible. (…) On fait appel à des entreprises RGE pour être éligible aux subventions. Mais il y a assez peu finalement de sociétés RGE, beaucoup moins que ce qu’il faudrait et l’obtention du label s’est assez complexifiée », souligne Avidan Koubi.
Conseiller pour maintenir l’exploitation locative
Rénover ou vendre ? La question est posée par les propriétaires de passoires thermiques, y compris par ceux qui investissent dans le neuf, même si, comme le souligne Lydie Rodriguez : « L’horloge tourne mais pas à la même vitesse ». Lorsque l’un de ses clients décide de vendre, cette dernière vérifie si cela constitue une vraie opportunité pour le client ou s’il doit patienter, proposer, par exemple, le bien en location meublée ou encore recourir au dispositif à vocation sociale Loc’Avantages, qui lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sous conditions. Elle signale qu’: « il y a, parfois, une confusion, chez les investisseurs, entre la fin de l’engagement de louer qui peut être portée jusqu’à 9 ans en fonction de certains systèmes prorogés et l’urgence de revendre. Notre travail est (…) de regarder l’ensemble des opportunités et des dispositifs à leur disposition et ne pas se précipiter sur une transaction ». Et finalement, certains font le choix d’aller sur de la location courte durée.
S’adapter aux nouveaux usages
Le parc locatif meublé de courte durée séduit. Pour autant, faut-il encourager les bailleurs à aller dans cette voie ? À l’aube d’une proposition de loi tendant à abaisser l’intérêt fiscal de ces locations, on peut s’interroger. Mais à bien regarder les pratiques actuelles de logement des Français, savoir s’adapter aux souhaits des bailleurs peut permettre de maintenir des mandats. « Ces locations sortent les biens du marché. Je le constate encore plus sur le marché étudiant sur la période de rentrée étudiante. (…) De ce fait, depuis 2017, on propose une activité supplémentaire de conciergerie car ces parts de marché, il faut les saisir. (…) La conciergerie est un service qui prend énormément de temps, c’est un vrai nouveau métier. On propose des packs meubles et chacun choisit dans sa catégorie », expose Lydie Rodriguez.
Patrick Desserteau dénonce l’influence de l’organisation des Jeux olympiques sur l‘accroissement du recours au « Airbnb » : « Beaucoup de gens font faire un stand-by, (…) car ils sont tentés par la location ponctuelle, du fait des prix qu’on annonce aujourd’hui dans la capitale pour les JO. (…) On a même alerté les locataires qui seraient tentés de procéder à de la sous-location de leur logement sans en informer préalablement leur bailleur. (…) De toute façon, le prix du loyer ne peut pas excéder le prix qu’il paye, sauf à prendre en compte l’intérêt du bailleur, c’est-à-dire de lui reverser une partie de la sous-location auprès du bailleur. »
Arnaud Hacquart pointe du doigt la non-uniformité de la règlementation sur les biens énergivores et le fait que les meublés touristiques y échappent. Il reste réticent aux meublés de toutes temporalités du fait de la rotation de locataires, du manque de rentabilité et des frais dus aux dégradations, etc. tout en rappelant que les locataires restent de plus en plus longtemps en location, faute de pouvoir passer le cap de l’acquisition. Un constat confirmé par Lydie Rodriguez, y compris sur le marché étudiant : « la rotation qui était de 50 % est passée à 30 %. Les étudiants restent. Le phénomène où l’étudiant quittait son logement au mois de juin pour revenir en septembre pour faire deux mois d’économie, c’est terminé. Il manque des logements pour les étudiants : c’est un marché qui a de l’avenir ».
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Les enjeux
Rien ne va plus pour le parc locatif privé dans notre pays. La première menace est venue des interdictions de louer programmées par la loi Climat résilience pour tous les logements dont la performance environnementale est insuffisante : leurs propriétaires sont tentés de préférer vendre leur bien plutôt que d’y engager des travaux onéreux. Qui plus est, ils doivent convaincre leur copropriété de décider les travaux collectifs nécessaires. Cette contrainte s’ajoute dans nombre de villes à l’encadrement des loyers qui ne tient pas compte des éventuels travaux de rénovation écologique, ou encore au permis de louer, ressentis comme des privations de liberté. En outre, toujours pas de statut fiscal équitable pour l’investisseur, dont le chantier est différé par le gouvernement à l’année prochaine.
Dans le même temps, l’investissement dans le neuf comme dans l’existant a perdu la moitié de son volume. Enfin, la baisse de la primo-accession et de l’accession, faisant de la location la seule solution possible pour nombre de ménages, conduit à une pression majorée sur le parc locatif partout en France.
Comment éviter l’attrition du parc locatif privé ? Comment relancer l’investissement des particuliers ? Et celui des institutionnels ?
Les intervenants
Le débat est animé par Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, secrétaire général du Cercle. Avec :
- Patrick Desserteau, président du cabinet Montfort et Bon, gérant de la revue Administrer, trésorier de l’UNIS
- Arnaud Hacquart, président fondateur d’Imodirect
- Avidan Koubi, cofondateur de Monga
- Lydie Rodriguez, présidente du groupe Elyade
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